Geschlossene Immobilienfonds verkaufen
Geschlossene Immobilienfonds wurden in Deutschland hauptsächlich in den 80er und 90er Jahren vornehmlich als Steuerstundungsmodelle mit Ausschüttungsperspektive im Rentenalter vertrieben, wobei die seinerzeit bei Fondsauflegung in Aussicht gestellten Renditeerwartungen häufig nicht eingetreten sind. Nach durchschnittlicher Haltedauer von 20 bis 30 Jahren wünschen sich nunmehr viele Anleger, ihre Anteile wieder veräußern zu können, was jedoch durch einen äußerst begrenzten Zweitmarkt erheblich erschwert wird. Wie Sie Ihre Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds verkaufen können - und das zu marktgerechten Preisen, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was sind geschlossene Immobilienfonds?
Ein geschlossener Immobilienfonds ist ein Zusammenschluss von mehreren Anlegern zu einer Gesellschaft (idR. in Form einer KG oder GbR) zum Zwecke der Bewirtschaftung einer oder mehrerer Fondsimmobilien. Immobilienfonds können wiederum in verschiedene Asset Klassen unterteilt werden, wie z.B. in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Hotels, Einkaufszentren, Krankenhäuser, Kinos oder Pflegeheime.
Die Anleger (oder auch Gesellschafter) können sich ab einer Mindestanlagesumme (idR. ab 2.500,00 € /früher 5.000,00 DM) an einer Fondsgesellschaft beteiligen und sind prozentual entsprechend ihrer Beteiligungsquote am Gewinn und Verlust der Gesellschaft beteiligt. Sofern die Gesellschaft liquide Überschüsse erzielen sollte, können diese Überschüsse, ähnlich einer Dividende, an die Anleger ausgeschüttet werden. Die Anleger geschlossener Immobilienfonds halten eine wirtschaftliche Beteiligung und sind daher als passive Mitunternehmer zu verstehen, welche jederzeit ihre Informationsrechte gegenüber dem Geschäftsbesorger, also dem Fondsverwalter, wahrnehmen sowie über Gesellschafterbeschlüsse indirekt Einfluss auf die wirtschaftlichen und gesellschaftsvertraglichen Entwicklungen nehmen können.
Der Anlagehorizont beträgt üblicherweise bis zu 30 Jahre. Die Fondsgesellschaft wird erst dann beendet, wenn entweder die Immobilienobjekte veräußert und anschließend die Gesellschaft liquidiert wurde, oder aber die Fondsgesellschaft aufgrund anderweitiger Umstände aufgelöst wird (z.B. durch ein Insolvenzverfahren). Gesellschafter haben außerdem die Möglichkeit Ihren Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds zu verkaufen oder zu kündigen.
Neben Schifffonds, Flugzeugfonds, Medienfonds und Windkraftfonds gehören vor allem Immobilienfonds mit einer Neuemission von jährlich rd. 500 Mio. € zu den beliebtesten geschlossenen Fonds.
Wie sicher sind geschlossene Immobilienfonds?
Ursprünglich wurden geschlossene Immobilienfonds als sichere Anlagen beworben und verkauft, welche durch den Substanzwert der Immobilienobjekte eine gewisse Stabilität versprechen sollten. Die Erwartungen an einen stabilen Immobilienwert sowie an eine kontinuierlich positive Bewirtschaftungsentwicklung haben sich jedoch in den häufigsten Fällen nicht erfüllt. Unrealistische und zu optimistische Marktprognosen der Emittenten sowie zu hohe Verwaltungs- und Initiierungskosten führten oftmals dazu, dass die Fondsgesellschaften in wirtschaftliche Schieflagen gerieten und nur durch zusätzliche Nachschüsse der Anleger gerettet werden konnten, wodurch die Anleger zum Teil sehr hohe finanzielle Verluste erlitten. Gemäß Stiftung Warentest verzeichneten rund 57 % aller geprüften Immobilienfonds eine negative Rendite, während nur 6 % der Fonds die seinerzeit prognostizierte Gewinnerwartung erzielen konnten.
Geschlossene Immobilienfonds verkaufen: Warum mit Verlusten rechnen?
1. Bereits bei der Emission von Immobilienfonds wurden rd. 20-30 % des Gesamtinvestitionsvolumens für „weiche Kosten“ verwendet, z.B. für Vertriebsprovisionen, Akquirierung des Fremdkapitals, Erbbaurechtszahlungen, etc., wodurch der Beteiligungswert bereits zu Beginn der Anlage unter dem Wert der gezeichneten Nominalbeteiligung lag.
2. Trotz der seit 2007 historisch längsten anhaltenden Phase eines kontinuierlich ansteigenden Preisniveaus am nationalen und internationalen Immobilienmarkt, geht keine Entwicklung nur in eine Richtung. Von großen Marktschwankungen und weitreichenden Krisen sind selbstverständlich Immobilienmärkte nicht entkoppelt.
3. Schlechte Diversifikation: Da geschlossene Fonds häufig nur in ein bis drei Immobilienobjekte dauerhaft investiert sind, haben Anleger einen wesentlichen Nachteil, sofern diese Immobilien bzw. deren jeweiligen Standorte durch verschiedene Einflüsse (ungünstige demografische Entwicklung, höhere Konkurrenzdichte) an Attraktivität verlieren sollten. Zudem sind von derartigen Risiken insbesondere Gewerbe- und Büroimmobilien betroffen.
4. Die Einnahmesituation über die gesamte Laufzeit der Fondsbeteiligung wurde vielfach von den seinerzeitigen Fondsinitiatoren viel zu optimistisch eingeschätzt, so dass die tatsächliche wirtschaftliche Entwicklung aufgrund der relativ statischen Ausgabenstruktur (insbesondere durch die vorgegebenen Zins- und Tilgungsleistungen) nicht die in den Prognoserechnungen aufgezeigten Perspektiven wiederspiegeln konnte.
5. Hohe Verwaltungskosten waren strukturell und anlagebedingt gewollt, da diese Kosten zu zusätzlichen Abschreibungen und somit zu steuerlichen Verlusten auf Ebene der Anleger führten. Allerdings wurden diese hohen Kostenpositionen größtenteils nicht den Fondsentwicklungen angepasst, wodurch das Betriebsergebnis der Fondsgesellschaften und damit denklogisch auch das Ergebnis für die Anleger geringer ausgefallen sind.
Geschlossene Fonds: Steuerliche Behandlung
Sonderabschreibungen:
Die häufigsten Fondsgesellschaften konnten während der Errichtungsphase der Immobilie Sonderabschreibungen von zum Teil mehr als 50 % der Gebäudeherstellungskosten in Anspruch nehmen. Die Anleger wiederum konnten diese Sonderabschreibungen steuermindernd auf Ebene ihrer privaten Einkommenssteuererklärung jeweils geltend machen, sodass der Großteil der vom Anleger eingezahlten Kapitalbeteiligung aus Steuererstattungen in der Anfangsphase wieder an ihn zurückgeflossen ist.
Laufende Einkünfte:
Geschlossene Immobilienfonds erzielen entweder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Das erwirtschaftete Jahresergebnis (Gewinn oder Verlust) ist vom jeweiligen Anleger anteilig entsprechend seiner Beteiligungsquote am Fonds im Rahmen seiner persönlichen Einkommenssteuererklärung anzugeben. Im Falle eines positiven Jahresergebnisses ist dieses vom Anleger mit seinem persönlichen Steuersatz zu versteuern, jedoch unabhängig davon, ob dem Anleger entsprechende liquide Ausschüttungen im selbigen Jahr zufließen. Das führt regelmäßig dazu, dass die Anleger auf die positiven Einkünfte der Gesellschaft Steuern zu zahlen haben, ohne dass diese finanziellen Belastungen durch entsprechende Ausschüttungen kompensiert würden.
Verkauf von Anteilen:
Wenn Sie geschlossene Immobilienfonds verkaufen, fallen in Deutschland in der Regel keine weiteren Steuern auf den Kaufpreis an, solange die Anteile länger als 10 Jahre gehalten wurden (Spekulationsfrist).
Geschlossene Immobilienfonds verkaufen: Warum ist das schwierig?
Anders als bei offenen Immobilienfonds, welche direkt über Börsen oder Online-Handelsplattformen gehandelt werden können, gibt es für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds keinen liquiden, geregelten Markt. Wirtschaftliche Kennzahlen und Informationen über die einzelnen Fondsgesellschaften sind in der Regel nicht öffentlich zugänglich, bzw. nur in äußerst begrenzten Umfang erhältlich und können oftmals nur von den Altanlegern, nicht aber von potentiellen Investoren selbst angefordert werden. Zudem sind Entwicklungen der Fondsgesellschaften sowie deren Eigentümerverhältnisse für Externe kaum ersichtlich, oder aber nur mit hohem zeitlichem und finanziellem Aufwand nachvollziehbar. Für die Übertragung von Anteilen werden teils umfangreiche Kaufverträge benötigt, in denen die verschiedenen Rechte und Pflichten geregelt sind. Oftmals werden die Anteilsübertragungen durch die in den Gesellschaftsverträgen der jeweiligen Fondsgesellschaften enthaltenen Übertragungsvoraussetzungen zusätzlich erschwert, die weder in der Einflusssphäre des verkaufswilligen Anlegers, noch in der des Kaufinteressenten liegen (z.B. die Zustimmung des Geschäftsbesorgers, nur begrenzte Ankaufsvolumina für externe Investoren). Die vorgenannte Intransparenz und Komplexität schrecken viele potentielle Investoren ab, wodurch die Handelbarkeit von Fondsbeteiligungen stark eingeschränkt ist und zudem mit hohen Preisabschlägen zu rechnen ist.
Bei dem Großteil der existierenden Fondsgesellschaften können die ausscheidenswilligen Gesellschafter zwar ihre Beteiligung kündigen. Das ihnen in diesem Falle zustehende Abfindungsguthaben liegt jedoch in der Regel deutlich unter dem anteiligen Marktwert der Fondsimmobilie. Zudem können die Abfindungsguthaben bei angespannter Liquiditätssituation einer Fondsgesellschaft über viele Jahre gestundet, oder in mehreren Jahresraten sukzessive ausgezahlt werden.
Geschlossene Immobilienfonds verkaufen – Wie geht das richtig?
Die BEB Real Invest GmbH verzeichnet eine langjährige Expertise in den Bereichen des Beteiligungserwerbes (Share-Deals), bei Immobilienkäufen- und Verkäufen (sog. Asset-Deals) sowie bei der Emission von geschlossenen Immobilienfonds.